《孝感市物业服务收费管理实施细则》政策解答


为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规范性文件,经市人民政府同意结合我市实际印发《孝感市物业服务收费管理实施细则》等级收费标准》。现将相关政策解答如下:

一、什么是物业服务收费,服务内容有哪些?

物业服务收费,是指物业服务主体按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人收取的费用。

二、哪些物业服务收费实行政府定价,收费标准由谁制定?

住宅前期物业服务收费实行政府定价管理,收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门,综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素,按照规定的定价权限和程序制定,并向社会公布。孝感市本级负责孝南区和市高新区、临空经济区、双峰山旅游度假区住宅前期物业服务收费标准、服务等级制定,各县(市)负责辖区内住宅前期物业服务收费标准、服务等级的制定。

符合下列条件之一的住宅小区,应当依法成立业主大会,物业服务收费实行市场调节价:交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%;交付的房屋套数达到总套数50%;自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到20%

、实行政府定价管理以外的物业服务如何确定?

住宅区符合业主大会成立条件的,依法召开业主大会,由业主大会按照公平、公正、公开原则,选举业主委员会,根据业主大会决定,由业主委员会代表业主与业主大会择优选聘物业服务主体,并与之签订物业服务合同,对服务内容、服务等级、收费标准等进行约定。物业服务合同期内,物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料,公示时间不少于15日。

、住宅前期物业服务费起始交费时间怎样明确?

前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费,由建设单位承担;建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳;房屋交付之日后的物业服务费,由业主承担,但建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费,由建设单位交纳。

、空置期间前期物业服务费标准怎么收取?

房屋交付后,因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业,业主应事先向物业服务主体书面告知,并经物业服务主体确认后,在不超过12个月的期限内,物业服务费按规定标准的70%交纳;空置期超过12个月的,业主按规定标准交纳物业服务费。与物业服务主体另有合同约定的按合同约定执行。

、物业服务费如何计价收费?

前期物业服务收费按照已办理不动产权属证书记载的建筑面积计算;已出售但尚未取得不动产权属证书的,按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算;尚未出售的,按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

住宅物业服务收费实行按月计费

、住宅小区停车库(位)如何租售?

 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位),优先满足业主停车需求。商品房预销售前,应当制定车库(位)租售方案,明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等,并按规定报房产主管部门备案。建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案,不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。

、业主共有车位如何管理?

停车费是指物业服务主体利用物业管理区域内占用业主共有道路或者场地,为机动车有序停放和相关服务收取的费用。停车位产生的收益属于全体业主共有,其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。停车实行收费管理的物业小区,物业服务主体应将停车费单独列帐,所得收益在扣除物业服务主体代办经营成本后,经业主大会同意,优先用于物业小区停车设施设备建设维护,剩余部分可以用于补贴物业服务费。

、业主自有车库(位)如何管理?

业主拥有产权或使用权的车库(车位),不得收取停车费,可以收取物业服务费。

车库(车位)物业服务费是指物业服务主体为拥有产权或使用权的车库(车位)业主提供保洁卫生、秩序管理及照明、排水等设施设备运行维护而收取的费用。

车库(车位)物业服务费标准由物业服务主体依据服务成本与拥有产权或使用权的车库(车位)的业主双方协商约定(可参照住宅物业前期物业服务收费标准)。

十、哪些车辆应当免收停车费?

对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆,应当免收停车费。

(一)对业主拥有产权或使用权的车库(车位);

(二)执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮(快)递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;    

(三)法律法规规定应当予以免费的车辆,如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

(四) 临时停车不超过30分钟的车辆;

(五)为业主或者物业使用人搬家、配送货物、提供维修安装服务的车辆;

(六)当地人民政府批准免费的其他车辆。

、利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益怎样管理?

利用业主共部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途。

物业服务主体代为收取、保管前款经营收益,可以按合同约定提取劳务

物业服务主体对业主共部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况,应当每半年公示一次,并适时审计,接受业主监督。

、房屋装修有哪些具体规定?

业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务主体。物业服务主体应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋、装饰装修单位或者个人应当遵守。对房屋装饰装修实行保证金管理的,由物业服务主体严格按照保证金标准、退还时间和相关责任的规定执行,不得以保证金、押金等形式变相收费。

装饰装修产生的建筑垃圾,业主或物业使用人委托物业服务主体清运的,清运费用由委托双方协商约定。

除此之外,一律不得收取与装修有关的其它费用(如装修管理费、电梯运料费等)。

 、住宅区出入证(卡)管理有哪些规定?

住宅区实行出入证(卡)管理的,建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证(卡),每户人员出入证(卡)不少于3,车辆识别卡每车1业主申请多配置或者因遗失、损坏需要补办的,物业服务主体可以收取制作成本费。

对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆,物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证(卡)管理的需要,可以按公示标准收取出入证(卡)押金,并在使用人退证(卡)时全额退还。

、如何处理非直抄用户水、电正常损耗?

住宅小区供水、供电等收费标准应当严格按照国家的政策规定执行。供水、供电专业经营单位暂未抄表到户的物业管理区域,从总表到业主分表之间的正常损耗及维护费用,纳入物业服务收费范围,由业主承担。供电损耗计入比例最高不超过总表计量数的7%,供水损耗按实际合理损耗计入。

、怎样维护业主和物业服务主体合法权益?

物业服务主体应当遵守法律、法规和政策规定,加强价格自律,严格履行合同,规范收费行为,为业主提供质价相符的服务。业主或物业使用人对物业服务情况提出质询时,物业服务主体应当及时答复。

物业服务收费实行明码标价,物业服务主体应当在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准,以及投诉电话12358等信息,自觉接受业主或物业使用人监督。

业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的,业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

、相关部门如何对物业服务主体进行规范管理?

 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,建立和完善物业服务主体及其从业人员的自律制度,提高物业服务水平。

房产主管部门应当完善物业服务标准规范,健全物业服务主体考核和信用评价体系,引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制,为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务,或者依法依规组织调解、依法处理物业服务活动中的争议

价格主管部门加强对物业服务收费(价格)监督管理,查处各种价格违法行为,业主可以通过12358价格监管平台进行投诉举报。

十七、新旧政策怎么衔接?

细则实施前,已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本细则规定执行。

   


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